ỦY QUYỀN CHO THUÊ NHÀ VÀ VẤN ĐỀ NỘP THUẾ TNCN ĐỐI VỚI KHOẢN THU NHẬP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ.

 

ỦY QUYỀN CHO THUÊ NHÀ VÀ VẤN ĐỀ NỘP THUẾ TNCN ĐỐI VỚI KHOẢN THU NHẬP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ.

I. Ủy quyền cho thuê nhà

Cơ sơ pháp lý:

Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 (sau đây gọi tắt là BLDS 2015): Điều 562; Điều 195, Điều 194; Điểm c Điều 144.1, Điều 138.

Nội dung liên quan:

Căn cứ Điều 138 BLDS 2015 thì cá nhân có thể ủy quyền cho cá nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự

Điểm c Điều 144.1 BLDS 2015 quy định “Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diệ Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Điều 195 BLDS 2015 quy định: “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”.

→ Như vậy, trong trường hợp chủ sở hữu căn nhà (tạm gọi là bên A) có ủy quyền cho một người khác (tạm gọi là bên B) được cho thuê ngôi nhà đó thì bên B có quyền thay mặt và nhân danh bên A thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để cho thuê ngôi nhà trên, trong đó có quyền trực tiếp ký vào hợp đồng thuê với tư cách là một chủ thể cho thuê.

Điều 194 BLDS 2015 quy định chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

→ Như vậy, nếu căn cứ theo nội dung ủy quyền mà bên A ủy quyền cho bên B thay mặt mình nhận khoản thu nhập phát sinh từ Hợp đồng cho thuê, đồng thời cho phép bên B sở hữu khoản thu nhập đó thì bên B đương nhiên được hưởng khoản thu nhập do bên A “tặng cho”. Đây là trường hợp thỏa thuận tặng cho tài sản được lồng ghép vào một Hợp đồng ủy quyền cho thuê nhà.

Lưu ý: Việc bên A ủy quyền cho bên B thực hiện việc cho thuê và cho bên V được hưởng khoản thu nhập phát sinh từ việc cho thuê không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu căn nhà của bên A. Bên A vẫn là chủ sở hữu căn nhà đó.

Kết luận:

1. Đối với việc chủ sở hữu căn nhà ủy quyền cho cá nhân khác được cho thuê căn nhà thì bên được ủy quyền có quyền trực tiếp ký vào Hợp đồng thuê với tư cách là người cho thuê.
2. Phần thu nhập phát sinh từ Hợp đồng cho thuê là thu nhập hợp pháp của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, khi chủ sở hữu cho một cá nhân khác hưởng phần thu nhập này thì đây được coi là một giao dịch tặng cho tiền giữa chủ sở hữu căn nhà và cá nhân đó. Cá nhân được tặng cho là chủ sở hữu hợp pháp đối với khoản thu nhập ấy

 

II. Vấn đề nộp thuế đối với khoản thu nhập phát sinh từ Hợp đồng cho thuê nhà thông qua người đại diện theo ủy quyền

Cơ sở pháp lý:

1.  Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 (sau đây gọi tắt là Luật Thuế TNCN 2007): Điều 2.1
2. Thông tư 92/2015/TT-BTC: Điểm a Điều 4.1
3. Công văn 2994/TCT-TNCN

Nội dung liên quan:

Căn cứ Điểm a Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có thu nhập phát sinh từ việc cho thuê nhà.

Căn cứ Công văn 2994/TCT-TNCN của Tổng cục thuế sửa đổi, bổ sung một số bội dung của Thông tư số 92/2015/TT-BTC thì trong trường hợp trên, với cá nhân cho thuê tài sản thì

• Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế, hoặc
• Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.

Đối với trường hợp trên, do bên A đã ủy quyền cho bên B được cho thuê nhà thuộc sở hữu của bên A, đồng thời có thỏa thuận cho bên B được hưởng khoản thu nhập phát sinh từ Hợp đồng cho thuê nhà nên bên B đã trở thành bên cho thuê nhà và có thu nhập từ việc cho thuê đó theo thỏa thuận với bên chủ sở hữu căn nhà.

Căn cứ Điều 2.1 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

→ Như vậy, mặc dù bên A là chủ sở hữu căn nhà cho thuê nhưng giữa bên A và bên B có thỏa thuận cho bên B được hưởng phần thu nhập phát sinh từ Hợp đồng cho thuê nhà thì bên B được coi là bên có thu nhập phát sinh từ việc cho thuê nhà. Do đó bên B là bên phải có trách nhiệm nộp thuế TNCN đối với khoản thu nhập phát sinh từ Hợp đồng cho thuê.

Kết luận: Bên được ủy quyền cho thuê nhà mà được tặng cho khoản thu nhập phát sinh từ Hợp đồng cho thuê đó thì bên được ủy quyền là người có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN đối với các khoản thu nhập phát sinh từ Hợp đồng cho thuê nhà.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Bộ phận thực hiện

• Trung tâm nghiên cứu và phát triển kinh doanh Đông Du, DBDRC
• Nguyễn Khánh Ngọc – Chuyên viên tư vấn pháp lý doanh nghiệp
• Toni Trần – Giám đốc trung tâm

Liên hệ

Mọi thông tin chi tiết, vui lòng liên hệ: Dong Du International Consulting Group HCM, Southeast Asia Business Consulting Network.

• Email: support.client01@japanvietnam.com.vn
• Office tel: 84 – 2 8 – 3 8208 545
• Home page: www.japanvietnam.com.vn/ dptc.edu.vn
• Facebook: Dong Du International Consulting Group/ Dong Du Practical Training Center/ Dong Du English Club